Végtörlesztési tanácsadó

2011. Október 29. 22:02

A jogszabály

A pontos jogi feltételeket az otthonvédelemmel összefüggő egyes törvények módosításáról  szóló 2011. évi CXXI. törvény tartalmazza, amely a Magyar Közlöny  2011. szeptember 26-i  110. számában került kihirdetésre. A jogszabály elérhető a www.magyarkozlony.hu oldalról, vagy a www.magyarorszag.hu jogszabálykeresőjéből.

A törvény 2011 szeptember 29-én lépett hatályba és 2012. április 1. napjáig lesz hatályban.

A jogszabályt a kihirdetését követően két alkalommal módosították, ennek keretében pontosították és kiegészítették tartalmát. A módosító törvények a következők: 2011. évi CXXV. Törvény, (Magyar Közlöny 2011/111) és a 2011. évi CXXX. törvény (Magyar Közlöny 2011/119).  Az alábbiakban már a módosítás utáni, pontosított jogszabályszöveget ismertetjük.

Mit jelent a végtörlesztés?

A végtörlesztés pontos feltételeit az előbbi törvény a  hitelintézetekről és a pénzügyi vállalkozásokról szóló 1996. évi CXII. törvény (Hpt.) 200/B.§-ába iktatta be. Ez szerint:

„200/B. § (1) A Magyar Köztársaság területén lévő lakóingatlanon alapított zálogjog vagy a Magyar Köztársaság 2005 . évi költségvetéséről szóló 2004. évi CXXXV. törvény 44. §-a alapján vállalt állami készfizető kezesség fedezetével fogyasztóval kötött deviza alapú kölcsönszerződés alapján teljesített teljes előtörlesztés (a továbbiakban: végtörlesztés) esetén a kölcsönszerződésből eredő követeléssel rendelkező pénzügyi intézmény — amennyiben a (2) bekezdésben meghatározott feltételek teljesülnek — a végtörlesztés forint összegének meghatározásakor svájci frank esetén 180 HUF/CHF, euró esetén 250 HUF/EUR, japán jen esetén 200 HUF/100 JPY árfolyamot alkalmaz.

(2) Az (1) bekezdésben meghatározott árfolyam alkalmazására a pénzügyi intézmény abban az esetben köteles, ha
a) a végtörlesztéssel érintett deviza alapú kölcsön folyósításánál alkalmazott árfolyam az (1) bekezdésben meghatározott árfolyamnál nem volt magasabb,
b) a kölcsönszerződést a pénzügyi intézmény a devizakölcsönök törlesztési árfolyamának rögzítéséről és a lakóingatlanok kényszerértékesítésének rendjéről szóló 2011. évi LXXV. törvény hatálybalépésének napjáig nem mondta fel,
c) a végtörlesztésre vonatkozó írásbeli igénybejelentését a hitelfelvevő 2011. december 30. napjáig az (1) bekezdés szerinti pénzügyi intézmény részére benyújtja, d) a végtörlesztéssel érintett deviza alapú kölcsönhöz közvetlenül kapcsolódik áthidaló vagy gyűjtőszámlahitelből eredő tartozás, annak végtörlesztését a hitelfelvevő a c) pont szerinti igénybejelentéssel egyidejűleg vállalja, valamint
e) a végtörlesztés a c) pont szerinti igénybejelentés napját követő 60. napig megtörténik.

(3) A pénzügyi intézmény a végtörlesztésre vonatkozó igénybejelentést a (2) bekezdés a)-d) pontjában meghatározott feltételek teljesítése esetén nem utasíthatja el, valamint köteles a hitelfelvevő által megjelölt időpontig, de legkésőbb a (2) bekezdés c) pontja szerinti igénybejelentéstől számított 60 napon belüli időpontig, a szerződés végtörlesztésre irányuló lezárását előkészíteni, a hitelfelvevő pedig köteles a végtörlesztésre vonatkozó igénybejelentésének megfelelően, legkésőbb a szerződés végtörlesztésre irányuló lezárásával egyidejűleg a végtörlesztéssel kapcsolatos valamennyi fizetési kötelezettségének eleget tenni.

(4) A pénzügyi intézmény az (1) bekezdésben és a (2) bekezdés d) pontjában meghatározott végtörlesztésért a fogyasztónak nyújtott hitelről szóló törvényben meghatározott költségtérítést és egyéb díjat vagy jutalékot nem számíthat fel.

(5) A végtörlesztés egészben vagy részben történő teljesítése érdekében nyújtott kölcsönre vonatkozó pénzügyi szolgáltatás közvetítéséért a közvetítő díjazást nem jogosult érvényesíteni megbízójával szemben.”

(6) A végtörlesztés egészben vagy részben történő  teljesítése érdekében nyújtott kölcsön kizárólag forinthitel lehet.

(7) Ha a deviza alapú kölcsön folyósítása több részletben történt, a (2) bekezdés a) pontjában foglaltak alkalmazása során a folyósításoknál alkalmazott árfolyamok súlyozott átlagát kell figyelembe venni .

(8) E § alkalmazásában deviza alapú kölcsönszerződésnek minősül az a kölcsön is, ahol a törlesztés is devizában történik azzal, hogy ebben az esetben a végtörlesztést a fogyasztó forintban teljesítheti.

Bár ez a jogszabályszöveg már átesett egy módosításon, a szövegezése azért még mindig lehetne egyértelmübb. Például a /2/ bekezdés d) pontjából fájóan hiányzik  az „amennyiben” szó, ennek hiányában elsőre úgy tűnhetne, hogy a végtörlesztéssel eleve csak azok élhetnek akiknek áthidaló vagy gyűjtőszámlahitelből eredő tartozásuk van.  Azonban az egész jogszabály céljából és értelméből kiindulva maradjunk annyiban, hogy ez nem így van.

Kik élhetnek vele?

Ez alapján válaszolható meg az a kérdés, hogy jogi értelemben kik élhetnek a végtörlesztés lehetőségével, illetve az is, hogy kik nem.

Jogi értelemben mindazok élhetnek vele, akik lakóingatlanon alapított zálogjog fedezete mellett kötöttek devizaalapú kölcsönszerződést, és természetesen megfelelnek a további jogszabályi feltételeknek, de az előbbi az alapfeltétel.

Ez alapján mindegy is, hogy a kölcsönt mire fordították, szabadfelhasználású hitel is lehet, a lényeg, hogy annak fedezete lakóingatlan legyen. Az ingatlan ilyen jellegét  a tulajdoni lap igazolja. A nem lakóingatlannal – hanem pl. irodával, ipari, vagy mezőgazdasági ingatlannal  fedezett kölcsönre e jogszabály nem vonatkozik.

Jogszabályi feltétel még, hogy a bank a kölcsönszerződést – a 2011. évi LXXV. törvény hatálybalépéséig – azaz  2011. június 30. napjáig nem mondta fel.  Ezen időpont előtti felmondás esetén nem lehet, utáni felmondás esetén lehet kedvezményes árfolyamon végtörleszteni. A felmondást a Ptk. szerint a másik félhez intézett nyilatkozattal lehet gyakorolni (Ptk. 321.§/1/) – ez alapján a felmondás közlésének az időpontja irányadó, amikor tehát a másik fél átvette, és nem amikor a bank megtette a felmondást. Mindezek természetesen az érvényes felmondásra vonatkoznak.

A jogszabályszöveg alapján a teljes előtörlesztés  felel meg a végtörlesztés fogalmának, így értelemszerűen egy részleges fizetésre  - amely után még bármely összegben, de fennmaradna a kölcsönkötelezettség – nem alkalmazható a kötelező kedvezményes árfolyam.

Ezek persze csak a jogi lehetőségek – tényleges lehetőséggé akkor válik, ha valaki az előírt határidőben rendelkezik a végtörlesztéshez szükséges forrással.

A lakáslízing kérdése

Ellenben nem élhetnek a jogszabályi lehetőséggel azok, akik lakásvásárlásukhoz nem kölcsönszerződéssel biztosították a forrást, hanem pl. lízingszerződéssel vásároltak lakást. Ez nem korrekt megfogalmazása a lakáslízingnek, mert ez – legalábbis az eladó oldaláról nem lakásvásárlás, hanem lízing. Mindazonáltal a vevő, a magánszemély oldaláról nézve és az ügylet célját tekintve ez nem más, mint egy túlbonyolított lakásvásárlás. Ha lehet mondani, a devizaalapon kötött lakáslízing-szerződések még terhesebbé váltak mint a devizalapú kölcsönök. A jogszabály azonban egyértelműen fogalmaz ebben a kérdésben: a lakáslízing nem törleszthető kedvezményesen. Anélkül, hogy bárkit is erre a bizonytalan jogi útra biztatnék, felvethető, hogy amennyiben a lakáslízing ügyletről – egy erre irányuló kereset alapján a bíróság jogerősen kimondaná, hogy az színlelt, és valójában kölcsönszerződést leplez, akkor ez az ügylet már a kedvezményes végtörlesztés hatálya alá tartozhatna. Itt azonban nem is az igen szűkös határidők jelentik a legnagyobb jogi akadályt, hiszen a vevő elvileg egy bejelentéssel és fizetéssel egyoldalúan jogszabály-konform helyzetbe hozhatná magát, és innentől majd dönt a bíróság, amikor dönt. Nagyobb probléma annak áthidalása, hogy akár egy kedvező bírósági döntés esetén sem fog megfelelni a vevő annak a jogszabályi feltételnek, hogy kölcsönszerződése zálogfedezetűnek minősüljön. Avagy mondhatnánk – illetve kérhetnénk a bíróságtól – hogy az eladói  tulajdonjogot is tekintse színleltnek, amely valójában jelzálogjogot leplez? Tényleg nem is bíztatnék senkit erre az útra, mert ez majdhogynem reménytelen is. Amiért itt mégis elgondolkodtam rajta, az a lakáslízingesek igen nehéz helyzete, amely az előbbi jogi úttal párhuzamosan szintúgy tekinthető reménytelennek.

Autóhitelesek

Van még egy jelentős kör, akiknek devizalapú hitelük van, mégsem tartoznak a kedvezményes végtörlesztést lehetővé tevő jogszabály hatálya alá. Ez pedig az autókölcsönösök (lízingesek) köre, akik a lakóingatlan-fedezet jogszabályi feltétele hiánya miatt esnek ki.  Az autókölcsönök fedezete jellemzően az autó, ez pedig itt nem kedvezményezett. Persze ha valaki szabadfelhasználású kölcsönével beterhelte (valamelyik) lakását, és a kölcsönből autó vásárolt, az most megfelel a jogszabályi feltételnek.

Forinthitelesek

Mindezeken túl értelemszerűen a forinthiteles lakásvásárlókra sem terjed ki a törvény hatálya. Ők  felvethetnék  – ha lúd, legyen kövér – a magasabb kamatterhük mérséklésére egy, a végtörlesztéshez hasonló külön kedvezmény-törvény meghozatalát.

3. Az igénybejelentés

A jogszabály szerint egy igénybejelentéssel kell jelezni a végtörlesztési szándékot a banknak. Az igénybejelentést a hitelfelvevőnek kell megtennie, így ő jogosult a végtörlesztésre. Ez alapján például a kezes nem tehet igénybejelentést.

Az igénybejelentés formai kellékeként csak az írásbeliséget írja elő a törvény, más tartalmi követelményt nem támaszt.  Az írásbeliség egy banknak címzett levelet követel meg, amelyet praktikusan személyesen át kell vetetni, dátummal, banki aláírással. Az igénybejelentés szövegszerű megfogalmazása a következő lehet:

Tisztelt  ……… Bank!

Alúlírott (Név, szül. hely, idő, an. szig. szám) az otthonvédelemmel összefüggő egyes törvények módosításáról  szóló 2011. évi CXXI. törvény alapján  a Bankkal megkötött devizalapú kölcsönszerződésem (amelynek kelte:  száma: ) végtörlesztésére ezúton igénybejelentéssel élek.

Kérem szíveskedjenek a  szerződésem  végtörlesztésre irányuló lezárását …… napjáig (legkésőbb ezen igénybejelentésétől számított 60 napon belül) előkészíteni.

A végtörlesztés kapcsolatos valamennyi fizetési kötelezettségemnek legkésőbb a szerződés végtörlesztésre irányuló lezárásával egyidejűleg eleget teszek.

Kérem, hogy a végtörlesztés teljesítésével  egyidejűleg az illetékes Földhivatal felé szíveskedjenek intézkedni a fedezeti ingatlanra bejegyzett valamennyi joguk  törlése iránt. Ezen törlési kérelem a fenti törvény 3.§-a alapján a Földhivatalnál tárgyánál fogva mentes az igazgatási szolgáltatási díj megfizetése alól.

Kérem figyelembe venni a fenti törvény azon rendelkezését, miszerint a pénzügyi intézmény a végtörlesztésért a fogyasztónak nyújtott hitelről szóló törvényben meghatározott költségtérítést és egyéb díjat vagy jutalékot nem számíthat fel.

Kelt, 2011. …………

____________________________

Aláírás

Előttünk, mint tanúk előtt:

1. Név:                        Cím:

2. Név:                         Cím:

Amennyiben  a végtörlesztéssel érintett deviza alapú kölcsönhöz közvetlenül kapcsolódik áthidaló vagy gyűjtőszámlahitelből eredő tartozás, az igénybejelentésben nyilatkozni kell annak megfizetéséről is.

4. A határidők

A törvény szoros határidőket állapít meg, amelyek az alábbiak szerint foglalhatók össze, a törvény hatálybalépésétől kezdve a hatályvesztéséig.

-Hatályba lépés: 2011. szeptember 29.

-Az írásbeli igénybejelentés megtétele: legkésőbb 2011. december 30-ig, Figyelem, a törvény december 30-ig adott határidőt, és nem december 31-ig! Tehát az írásbeli igénybejelentésnek 2011. december 30-ig igazolhatóan meg kell érkeznie a bankba.

-Szerződés végtörlesztési célú lezárása a bank által: az igénybejelentésben megállapított időpontig, de legkésőbb az igénybejelentés kézhezvételétől számított 60 napon belül.

-Végtörlesztés, azaz a fizetés: az igénybejelentésben megállapított lezárási időpontban, de legkésőbb az igénybejelentéstől számított 60 napon belül.

-A jogszabályi rendelkezés (Hpt. 200/B.§)  hatályát veszti: 2012. március 31-én.

-Maga a 2011. évi CXXI. törvény pedig 2012. április 1-én veszti hatályát.  Ekkorra kifutnak a végső határidők is, így az e törvényen alapuló kedvezményes végtörlesztés lehetősége megszűnik.

5. A bank kötelezettségei

A törvény szerint az ügyfél igénybejelentése alapján a banknak legkésőbb 60 napon belül elő kell készítenie a kölcsönszerződés végtörlesztési célú lezárását.  A bank a végtörlesztésért a fogyasztónak nyújtott hitelről szóló törvényben meghatározott költségtérítést és egyéb díjat vagy jutalékot nem számíthat fel. A banki jelzálogjog törlése a törvény külön rendelkezése folytán a földhivatali eljárásban díjmentes.

6. Adózási kérdések

A törvény indokolása szerint a devizahitellel rendelkező adósok megsegítésére kidolgozott programokban résztvevő magánszemélyeknek a hatályos szabályozás alapján személyi jövedelemadó- és illetékkötelezettsége keletkezne a pénzügyi intézmények által elengedett követelés után. Ezért a törvény kifejezetten rendelkezik a végtörlesztő magánszemélyek illeték- és szja mentességéről. Tehát maga a végtörlesztési ügylet a magánszemélynél szja- és illetékmentes.

A felvetődő vagyongyarapodás ellenőrzési kérdésekre is tételes szabályt tartalmaz a törvény 2011. október 10-én elfogadott módosítása:

„4. § Vagyongyarapodás nem vélelmezhető és nem állapítható meg azon összeggel összefüggésben, amellyel egyező összeget a magánszemély
a) a Hpt. 200/B. § (1) bekezdése szerinti végtörlesztés (e rendelkezés alkalmazásában: végtörlesztés) címén az őt terhelő tartozás kiegyenlítésére használ fel,
b) egyenesági hozzátartozójának ajándékoz, és azt e hozzátartozója végtörlesztésként
használja fel az e hozzátartozót terhelőtartozás kiegyenlítésére.

Ez elég egyértelmű rendelkezés – ez alapján olybá tűnhet, hogy adózatlan forrásból is szabadon (ellenőrzési kockázat nélkül)  történhet a végtörlesztés, vélhetően azonban a törvényhozói akaratot pontosabban írjuk körül azzal, hogy a törvényhozó itt egy megdöntetlen törvényi vélelmet állított fel az mellett, hogy a végtörlesztők és egyenesági rokonaik a már adózott jövedelmeiket használják fel a végtörlesztésre.

A végtörlesztési forrásszerzés során figyelni kell az illetékszabályokra is. Az egyenesági rokonok közötti ajándékozás – így a készpénzajándék is – mentes az ajándékozási illeték alól (Itv. 17.§/1/ p), az ezen körön kívűli pénzajándék csak akkor illetékmentes, ha bankszámlán érkezik (Itv. 17.§/1/ g). Illetékmentes ajándék esetén is a megajándékozottat bejelentési kötelezettség terheli az adóhivatal felé (Itv. 91.§).

7. Jogi kockázatok

Közismertek az e törvény alkotmányosságával és uniós joggal való ütközésével kapcsolatos jogi aggályok. Az ezekből eredő jövőbeni kockázatokkal is számolniuk kell a végtörlesztőknek.

Ami az Alkotmánybíróság eljárását illeti, az Alaptörvény 2012. január 1-i hatálybalépésével összefüggésben egy törvényjavaslat szerint az addig el nem bírált beadványokban az eljárást meg kell szüntetni. Ha már benyújtottak ilyen kérelmet, annak várhatóan ez lesz a sorsa.  Vélhetően azonban ezzel az Alkotmánybíróság nem szabadul meg véglegesen az ügytől – a jövő évi szabályok szerint az érintetteknek, a bankoknak az Alaptörvény 24. cikke szerint lesz lehetőségük az Alkotmánybíróság eljárását (újból) kezdeményezni. Ez szerint:

24. cikk
(2) Az Alkotmánybíróság
b) bírói kezdeményezésre felülvizsgálja az egyedi ügyben alkalmazandó jogszabálynak az Alaptörvénnyel való összhangját;
c) alkotmányjogi panasz alapján felülvizsgálja az egyedi ügyben alkalmazott jogszabálynak az Alaptörvénnyel való összhangját;
d) alkotmányjogi panasz alapján felülvizsgálja a bírói döntésnek az Alaptörvénnyel való összhangját;

Tehát egyedi bírósági ügyekben lesznek vizsgálhatók a végtörlesztési törvény alkotmányosságával kapcsolatos kérdések. Ezek az új szabályok gyakorlatilag azt jelentik, hogy bankoknak – ha ezt kívánnák tenni – egyenként végig kell perelniük az összes végtörlesztő ügyfelüket, és ezekben a perekben, vagy azok végén tudnak az Alkotmánybírósághoz fordulni. Persze életszerűbbnek tűnik, hogy valamelyik bank próbaperszerűen beperli egy kiválasztott ügyfelét, és ebben az egy ügyben elviszi az ügyet az Alkotmánybíróságig, - és ennek eredményétől függően perli, vagy nem perli az összes végtörlesztő ügyfelét. És ebben követheti majd őt a többi bank.

Ezesetben viszont minden végtörlesztő magánszemélyre nézve lesz tétje majd az Alkotmánybíróság döntésének, mert ha – nem vártan, de mégis - úgy döntenének, hogy az adott konkrét ügyben alkotmányellenesség miatt nem alkalmazható a fenti törvény, abból pótlólagos  elszámolási és fizetési kötelezettség hárulna az adott végtörlesztőre.  Aztán pedig sorra mindegyikre.  Ebben az esetben az e törvénnyel realizált kedvezményt a végtörlesztőnek meg kellene térítenie a banknak.  A jövőről ebben a kérdésben is annyit lehet tudni, hogy nyitott. A végtörlesztők abban bízhatnak, hogy a kormány és az Országgyűlés jól megfontolta ezt a törvényt alkotmányossági szempontból is. A bankok pedig vélhetően akként gondolkodnak, hogy a lehetséges jogorvoslatokat igénybe veszik. Aztán az  Alkotmánybíróság majd dönt.

Az uniós jogsértés kérdése – ha az Európai Bíróság meg is állapítaná – csak az állam és a bankok ügye, az egyes végtörlesztőket személy szerint – közvetlenül - nem érinti, így visszafizetési kötelezettséggel nekik - ezen eljárásban - nem kell számolniuk. Azonban a jövő – hogy milyen ítéletet hoz – ha hoz - az Európai Bíróság, és ez megváltoztatja-e az akkori magyar Országgyűlés ügyhöz való hozzáállását - kifürkészhetetlen. De talán a végtörlesztők ezesetben bízhatnak a visszamenőleges hatályú törvényalkotás tilalmában.

8. Kérdések és válaszok

Az alábbiakban néhány, a tanácsadás során felmerült kérdés és válasz olvasható.

1. Kérdés: A törlesztés ideje alatt igénybe vett adókedvezményt vissza kell-e fizetni?

Válasz: Nem. A lakáscélú hitel törlesztéséhez kapcsolódó adókedvezmény 2007. január 1-jével megszűnt. [Szja-törvény 2006. december 31-én hatályos 38. §] Szerintem az ügyben nincs adóztatható tényállás.

2. Kérdés: Amennyiben a törvény hatályba lépésekor jelzem a bank felé a végtörlesztési igényemet, akkor ugye 60 napjuk van, hogy előkészítsék a szerződés lezárását, nekem pedig, hogy előteremtsem a pénzt és fizessek. Ez alatt az idő alatt kell-e nekem fizetnem az aktuális havi törlesztő részleteket vagy sem?

Válasz: Én mondom meg az igénybejelentésben, hogy meddig óhajtok fizetni, de max. 60. napon belül kell.  Véleményem szerint a végtörlesztésig jár a kamat és a szerződés szerinti költségek. Annyira azért ne sajtoljuk őket.

3. Kérdés: Ha szabad felhasználású a hitel, de jelzálog terheli miatta az ingatlant, az is előtörleszthető lehet?

Válasz: Amennyiben lakóingatlan a fedezet, akkor - az eddigiek szerint – igen.

4. Kérdés: Banki elengedett követelés a bank számára okoz-e eho fizetési kötelezettséget?

Válasz: 2011 szeptember 29-től vannak ezek az adómentességi szabályok az Szja törvényben:
1. Melléklet:
/adómentes/
7.20. lakóingatlanon alapított zálogjog fedezetével kötött, deviza alapú kölcsön adósa által teljesített, törvényben rögzített árfolyamon történő végtörlesztés miatt megszűnő kötelezettség;
7.21. a pénzügyi intézmény által elengedett, lakóingatlanon alapított zálogjog fedezetével kötött, deviza alapú kölcsönszerződésből származó követelés feltéve, hogy
a) a magánszemély kötelezett (adós) és a vele közös háztartásban élő hozzátartozójának egy főre eső jövedelme - a kötelezett nyilatkozata alapján, a nyilatkozattétel hónapját megelőző három hónap átlagában - nem haladja meg a mindenkori öregségi nyugdíjminimum összegének kétszeresét vagy
b) a követelés biztosítékául szolgáló, a magánszemély tulajdonában álló lakásra a követelés elengedését megelőzően végrehajtási eljárás keretében árverést folytattak le."

Ami ez alapján szja mentes - az az eho alól is mentes az Eho törvény 3.§ (5) bekezdése alapján: "Mentes a százalékos mértékű egészségügyi hozzájárulás alól az a jövedelem és járulék alapjául szolgáló azon összeg, amely után a Tbj. szabályai szerint járulékot kell fizetni, valamint az a jövedelem, amely után az adót nem kell megállapítani és/vagy megfizetni."

 

« Vissza a Szakértői jelentésekhez